Les bâtiments dans lesquels nous travaillons, étudions et vivons sont responsables de plus du quart des émissions mondiales de gaz à effet de serre (GES). Il n’y a pas de voie vers la carboneutralité, sans rénovations en profondeur généralisées du parc immobilier mondial, avec plus d’un billion de dollars américains de financement nécessaire pour atteindre cet objectif d’ici 2050 en Amérique du Nord seulement.

Lors de la récente conférence à Montréal de Retrofit Canada 2023, nous avons eu l’occasion d’organiser un atelier et de participer à une table ronde sur les obstacles qui empêchent de passer à l’action. Était présent un groupe diversifié de parties prenantes, y compris certains des plus importants gestionnaires d’actifs immobiliers au Canada, des entreprises de services énergétiques de premier plan et tous les paliers de gouvernement, du fédéral au municipal. Parmi les plus grands défis, mentionnons le manque de sensibilisation à l’égard de la réglementation municipale actuelle ou future en matière d’efficacité énergétique, ainsi que les besoins en matière d’éducation en ce qui a trait aux avantages à long terme de l’efficacité énergétique.

Toutefois, pour vraiment accélérer les rénovations, nous devons collectivement trouver un moyen de les rendre aussi harmonieuses et rentables que possible pour les propriétaires et les exploitants du marché intermédiaire, qui constituent l’essentiel du parc immobilier commercial et industriel du Canada.

Les Opinions Évoluent

Nous avons constaté que les propriétaires et les gestionnaires d’actifs acceptent de plus en plus que des rénovations soient nécessaires. Les opinions sont en train d’évoluer au sein du secteur. Mais le rythme et la portée doivent s’accélérer considérablement pour atteindre de 4 % à 5 % du parc immobilier total par année à rénover, comparativement à moins de 1 % aujourd’hui.

L’arrivée imminente de nouvelles exigences en matière de déclaration des émissions de GES a fait en sorte qu’il est plus facile d’aborder le sujet avec les clients qui n’ont peut-être pas de rénovations sur leur radar. Par exemple, Montréal, Toronto et Vancouver font partie de C40 Cities, un réseau mondial de villes qui prennent des mesures pour lutter contre les changements climatiques, y compris des engagements à adopter de nouvelles réglementations et politiques pour veiller à ce que tous les bâtiments soient carboneutres d’ici 2050.

Vancouver a été l’une des premières à adopter un ensemble de normes conçues pour réduire les émissions dans les bâtiments grâce à une utilisation efficace de l’énergie et à la production régulière de rapports sur les GES. Les normes deviennent plus strictes au fil du temps, ce qui entraîne une amélioration continue et à long terme du parc immobilier.

De plus, il est encourageant de constater que des travaux de rénovation ont lieu dans des endroits inattendus, comme des bureaux vacants après la pandémie, dont certains sont maintenant convertis en logements résidentiels ou en commerces de détail à usage mixte écoénergétiques.

Mais il faut en faire plus. C’est pourquoi, plus tôt cette année, BMO a collaboré avec la Banque de l’infrastructure du Canada (BIC) à l’élaboration d’une solution en matière de rénovations unique en son genre. L’offre donne aux clients accès à du capital d’impact destiné aux rénovations grâce à des incitatifs de tarification directement liés à la réduction des émissions.

Changer La Compréhension De La Récupération Et Du Risque

L’un des obstacles les plus fréquents à l’exploration des rénovations dans le segment du marché intermédiaire au Canada semble être la perception de longues périodes de récupération, ce qui pourrait être peu intéressant pour les gestionnaires habitués à financer des projets dont la période de récupération est de trois à cinq ans.

Toutefois, la simple récupération fondée sur les économies d’énergie n’est souvent pas la meilleure mesure pour déterminer les avantages. Certains projets dont les simples délais de récupération peuvent ne pas être immédiatement attrayants deviennent beaucoup plus intéressants lorsque vous effectuez une analyse du cycle de vie d’un actif ou d’un portefeuille afin de tenir compte de certains des coûts et des avantages plus généraux.

Par exemple :

• Est-ce que le prix du carbone ayant possiblement grimpé à 170 $ en 2030 a été inclus dans l’analyse?
• Ou la probabilité d’amendes municipales pour dépassement de la cible d’intensité de GES?
• L’analyse a-t-elle tenu compte des coûts potentiels liés à l’élimination du chauffage des locaux et de l’eau au gaz avant la fin de leur durée de vie utile?
• Ou la possibilité d’une « décote brune » sur la valeur de l’immeuble en raison des passifs différés associés à la décarbonisation?
• Les avantages « verts » de la fidélisation des clients, du bien-être des locataires et de la résilience aux changements climatiques sont-ils évalués?

Ces facteurs peuvent modifier considérablement la valeur d’un projet de rénovations.

Le secteur délaisse l’examen des rouages de la consommation d’énergie annuelle par pied carré au profit de l’inclusion des émissions opérationnelles de carbone. « Le fait de s’éloigner des mesures purement énergétiques et de se tourner vers le carbone change vraiment la discussion sur ce à quoi ressemble une récupération », a déclaré Graham Halsall, directeur général, Durabilité et gestion des risques, ONE Properties.

En effet, l’évolution rapide des risques physiques et de transition découlant des changements climatiques pousse le secteur à mettre à jour ses modèles et ses cadres de gestion des risques. Autrement dit, dans un monde en constante évolution, les anciennes façons de penser ne seront pas pertinentes pour la planification de futures rénovations.

« Nos risques ont changé, mais nos modèles n’ont pas évolué », a déclaré Bala Gnanam, vice-président, Durabilité, représentation et relations avec les parties prenantes de la Building Owners and Managers Association (BOMA). « Nous devons repenser nos modèles et utiliser toutes les ressources à notre disposition aujourd’hui. »

Un Contexte Financier En Constante Évolution

La décision de procéder à une rénovation en profondeur n’est pas simple. Nous sommes conscients que même si les propriétaires comprennent bien les avantages à long terme d’une mise à niveau d’un immeuble et qu’ils ont une stratégie, les projets peuvent faire appel à plusieurs parties prenantes et nécessiter des capitaux importants.

Toutefois, compte tenu de l’ampleur des occasions et du défi, le secteur financier doit rattraper l’urgence du moment en aidant les exploitants immobiliers à obtenir un financement attitré qui reflète l’ensemble des coûts et des avantages liés à la rénovation.

Pour sa part, BMO s’engage à trouver des solutions novatrices et personnalisées pour les propriétaires d’immeubles qui tentent d’atteindre leurs cibles de durabilité. L’écosystème financier des rénovations commerciales que BMO a lancé en partenariat avec la Banque de l’infrastructure du Canada (BIC) est le plus récent effort visant à accélérer les changements sectoriels, et nous sommes fiers des clients que nous avons soutenus. Il faut en faire plus, mais c’est un point de départ à partir duquel nous pouvons progresser et élargir notre portée.

Le paysage actuel des rénovations en Amérique du Nord souligne l’impératif pour toutes les parties concernées, y compris les banques, les entreprises de services énergétiques et les propriétaires d’immeubles, de travailler ensemble pour trouver des solutions élégantes afin d’accélérer le marché des rénovations. BMO est fier d’être un chef de file à cet égard. Nous avons hâte d’approfondir nos relations avec nos clients et nos partenaires et de nous surpasser pour décarboner l’environnement bâti que nous partageons tous.