À bien des égards, le moment ne pourrait être mieux choisi pour que les propriétaires et promoteurs immobiliers commerciaux nord-américains fassent des stratégies de lutte contre les changements climatiques une priorité d’affaires. Pendant un certain temps, il est possible de profiter de mesures incitatives fédérales, régionales et municipales conçues pour soutenir l’efficacité énergétique et les efforts de réduction de la pollution par le carbone.

Ces incitatifs permettraient aux participants du secteur de soutenir la transition vers la carboneutralité tout en réduisant leurs dépenses au fil du temps. En effet, lorsque, dans le cadre d’un sondage international, on a demandé à des professionnels de l’immobilier américains et canadiens quels étaient les principaux avantages commerciaux des activités de construction écologique, la réponse la plus fréquemment citée a été la réduction des frais d’exploitation.¹

Cette série en deux parties explore l’évolution de la réponse réglementaire aux changements climatiques. Dans le présent article, nous examinons les occasions pour le secteur de l’immobilier commercial, notamment :

• Tirer parti d’une multitude d’occasions de financement fédérales, régionales, municipales et du secteur privé offertes temporairement pour accélérer les améliorations énergétiques majeures;

• Tenir compte de l’ensemble des avantages des améliorations en procédant à une analyse du cycle de vie plutôt qu’à une simple analyse de rentabilité;

• Être à l’écoute des objectifs de durabilité des investisseurs et des locataires et rester à l’avant-garde des règles de plus en plus strictes en matière de divulgation des émissions. 

La deuxième partie porte sur les risques que le secteur devra gérer. 

Tirer parti des occasions de financement du secteur public

Le Canada et les États-Unis ont établi des cibles ambitieuses pour réduire les émissions dans l’ensemble de leur économie. Des cibles propres au secteur de la construction ont aussi été fixées au niveau fédéral au Canada et aux États-Unis, notamment dans les États de la Californie, du Massachusetts, de New York et du Minnesota.² 
Les gouvernements canadien et américain considèrent également les rénovations d’immeubles comme un élément clé de la transition énergétique. Le Canada s’est engagé à verser 150 millions de dollars canadiens pour élaborer la Stratégie canadienne pour les bâtiments verts « pour réduire les émissions de [gaz à effet de serre], créer des bâtiments plus résilients au changement climatique, augmenter les emplois qualifiés et accroître les investissements » dans le secteur.³ 

Dans le cadre de la Inflation Reduction Act of 2022, l’administration fédérale américaine s’est engagée à financer la réduction des émissions du secteur, notamment à verser 1 milliard de dollars américains pour l’adoption de codes du bâtiment à consommation énergétique nette zéro et un crédit d’impôt passant de 1,80 $ US par pied carré à entre 2,50 $ et 5 $ US par pied carré pour les améliorations de l’efficacité énergétique.⁴

Répercussions sur les activités :

Les mesures d’incitation à l’appui des rénovations en profondeur liées au climat⁵ sont plus nombreuses que jamais alors que les administrations fédérales cherchent à orienter les capitaux privés vers les marchés de la rénovation. À titre d’exemple, l’engagement de deux milliards de dollars canadiens de la Banque de l’infrastructure du Canada pour soutenir la modernisation importante d’immeubles permet d’attirer des capitaux privés.

Alors que les prêteurs commencent à réagir et à créer de nouveaux produits de crédit grâce au financement du secteur public, les propriétaires, exploitants et gestionnaires d’immeubles peuvent tirer parti de cette occasion éphémère d’harmoniser le coût des immobilisations avec leurs objectifs de durabilité.

Les arguments économiques en faveur de l’action climatique

En 2022, les immeubles commerciaux représentaient 9 % des émissions annuelles au Canada⁶; et 15 % aux États-Unis⁷. Si les émissions du secteur de la construction sont demeurées relativement stables au cours de la dernière décennie, les émissions absolues ne diminuent pas encore au rythme requis pour atteindre les cibles climatiques gouvernementales. Pour ce faire, il faudra accélérer le rythme et l’ampleur des rénovations en profondeur, qui passeront de moins de 1 % aujourd’hui à environ 5 % du parc immobilier commercial entier par année.⁸ 

Heureusement, il y a de solides arguments à faire valoir. Selon un sondage mené en 2021 auprès des professionnels de l’immobilier, les rénovations d’immeubles visant à améliorer l’efficacité énergétique au Canada se sont traduites par : 

• Une réduction de 10 % des coûts d’exploitation dans les 12 mois suivant la mise en œuvre; et de 15 % après cinq ans.⁹ 

Aux États-Unis, les répondants au sondage ont rapporté: 

• Une réduction des coûts de 13,5 % après un an, et de près de 18 % après cinq ans. 

De plus, en Amérique du Nord, la majoration de taux moyenne était de 7 % supérieure pour les immeubles de bureaux certifiés écologiques dans huit grands marchés canadiens et américains.¹⁰ 

L’exemple d’Avenue Living

Avenue Living Asset Management, une société de placement immobilier, s’est récemment associée à BMO pour revitaliser un immeuble résidentiel multifamilial et commercial à usage mixte à Edmonton, en Alberta. Le projet de rénovation de près de 28 millions de dollars canadiens vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment de 64 %.

Le projet, qui comprend un ensemble de panneaux solaires verticaux faisant aussi office d’installation artistique, tire parti du programme de financement à court terme de BMO pour la rénovation, permettant ainsi à Avenue Living d’accéder à du capital d’impact de la part de BMO et de la Banque de l’infrastructure du Canada (BIC). 

Les rénovations viseront l’harmonisation avec les mesures de consommation environnementale de la BIC, ce qui pourrait permettre à Avenue Living de participer au projet d’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, APH Select, qui offre des incitatifs d’assurance.

Répercussions sur les activités :

L’analyse de rentabilité des rénovations en profondeur sera différente pour chaque immeuble, et l’analyse coûts-avantages d’hier peut rapidement devenir désuète dans un contexte où les prix de l’énergie, les incitatifs gouvernementaux et les produits de financement privé évoluent en permanence. Les propriétaires de biens immobiliers ont tout intérêt à évaluer régulièrement l’évolution des facteurs d’influence, notamment : 

• Type et âge de l’immeuble dans un portefeuille 

• Incitatifs offerts 

• Coût des immobilisations et capacité de l’harmoniser avec les objectifs de décarbonisation, les coûts de l’énergie et l’intensité carbonique de l’électricité dans le territoire visé 

• Prix du carbone sur la durée de vie du bâtiment 

• Calendrier de mise en œuvre des normes de rendement des bâtiments (susceptible de rendre les biens d’équipement fonctionnellement obsolètes avant leur fin de vie) 

• Nombre d’immeubles pouvant être rénovés simultanément pour réaliser des économies d’échelle 

L’économie réalisée en conservant les systèmes énergétiques traditionnels peut sembler attrayante aujourd’hui, sur la simple base du délai de récupération, mais une analyse du coût du cycle de vie complet englobant tous les coûts et avantages associés à une décision d’investissement particulière peut donner une meilleure indication de la valeur.

En quoi la transparence en matière de communication de l’information sur les changements climatiques est-elle payante?
Avec l’évolution des exigences en matière de communication de l’information de la part des organismes de réglementation canadiens et américains, les propriétaires et les locataires devront fournir plus de rapports sur les changements climatiques, ce qui influencera probablement la demande d’immeubles à faibles émissions de carbone. La tendance à l’augmentation de la production de rapports et de la communication de l’information n’ira qu’en augmentant. Les trois quarts des sociétés du Fortune Global 500 déclarent leurs émissions annuelles, et les deux tiers ont pris des engagements en matière de lutte contre les changements climatiques.¹¹

De plus, le Green Building Council des États-Unis a récemment indiqué que 60 % des plus grandes fiducies de placement immobilier  « déclarent publiquement un objectif de réduction des GES ou un objectif de réduction de la consommation d’énergie », ce qui témoigne de la tendance du marché à accroître la transparence en matière d’émissions dans l’ensemble du secteur immobilier.¹² 

Les marchés immobiliers nord-américains ont réagi à l’évolution de la demande des consommateurs et du contexte politique et réglementaire, comme en témoigne l’augmentation de 19 % des certifications de bâtiments écologiques après la pandémie. 

Répercussions sur les activités :

Rester à l’écoute des ambitions de vos parties prenantes en matière de durabilité et répondre de façon proactive aux attentes des investisseurs et des locataires en matière de carboneutralité représente une occasion pour l’immobilier vert. 

Les gouvernements, les prêteurs et les grandes entreprises locataires établissent des cibles et s’engagent à réduire leurs émissions, et ils cherchent des bâtiments plus écologiques pour les aider à atteindre leurs objectifs. Cela se traduit par une croissance du marché de l’immobilier commercial tenant compte des changements climatiques, malgré les obstacles post-pandémiques qui pèsent sur le secteur.

Emboîter le pas à l’évolution du contexte

La pleine portée de cette occasion sur le marché dépendra de l’évolution continue de la politique climatique aux niveaux municipal, provincial/étatique et fédéral, ainsi que de la volonté constante des entreprises locataires de disposer de surfaces adaptées à leurs objectifs de décarbonisation. 

Alors que les gouvernements, entreprises et parties prenantes harmonisent leurs objectifs avec des cibles ambitieuses de réduction des émissions, les occasions foisonnent pour ceux qui sont ouverts au changement. L’évolution des cadres de gestion des politiques, la transparence accrue et les tendances du marché présentées dans cet article font pencher la balance en faveur de l’immobilier commercial adapté aux changements climatiques. En comprenant ces tendances et en y répondant de manière stratégique, les entreprises peuvent assurer la pérennité de leurs stratégies, tirer parti des occasions émergentes et contribuer à un avenir durable et résilient.

^{1 Dodge Data & Analytics. (2021, November 8). World Green Building Trends 2021. https://www.construction.com/resource/world-green-building-trends-2021/
2 U.S. Green Building Council. (2023). State of Decarbonization: Progress in U.S. Commercial Buildings 2023. https://build.usgbc.org/state-of-decarbonization-2023
3 Government of Canada. (2023, September 7). Green building principles. https://natural-resources.canada.ca/energy-efficiency/green-buildings/green-building-principles/25301
4 The White House. (2023, December 5). Inflation Reduction Act Guidebook.
5 Rocky Mountain Institute. (2022, February 24). The Retrofit Depot - RMI. RMI. https://rmi.org/our-work/buildings/deep-retrofit-tools-resources/deep-retrofit-case-studies/. According to the RMI: “A deep energy retrofit is a whole-building analysis and construction process that achieves much larger energy cost savings—sometimes more than 50% reduction— than those of simpler energy retrofits and fundamentally enhances the building value.”
6 Efficiency Canada. (2024, February 12). Reaching Net-Zero in existing buildings - Efficiency Canada. 
7Annual Energy Outlook 2023. (2023). In Table 18. Energy-Related Carbon Dioxide Emissions by Sector and Source. U.S. Energy Information Administration. Retrieved August 20, 2024, from https://www.eia.gov/outlooks/aeo/data/browser/#/?id=17-AEO2023&cases=ref2023&sourcekey=0
8 Canada’s climate retrofit mission. (2021). Efficiency Canada. https://www.efficiencycanada.org/wp-content/uploads/2021/06/Retrofit-Mission-FINAL-2021-06-16.pdf
9 Dodge Data & Analytics. (2021, November 8). World Green Building Trends 2021. https://www.construction.com/resource/world-green-building-trends-2021/ 
10 JLL. (2023, November 17). The business case for making buildings more sustainable. https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/the-commercial-case-for-sustainable-buildings https://www.efficiencycanada.org/building-codes/reaching-net-zero-in-existing-buildings/
11 Climate Impact Partners. (2023, Sept 19). Commitment Issues: Markers of Real Climate Action in the Fortune Global 500. https://info.climateimpact.com/hubfs/ClimateImpactPartners_FortuneGlobal500_2023_FINAL.pdf
12 U.S. Green Building Council. (2023). State of Decarbonization: Progress in U.S. Commercial Buildings 2023. https://build.usgbc.org/state-of-decarbonization-2023}