La meilleure façon de concevoir une stratégie climatique dans le secteur de l’immobilier commercial est de la considérer comme faisant partie d’une stratégie commerciale. Elle concerne plusieurs parties prenantes – notamment les dirigeants, les investisseurs et les utilisateurs/locataires – et tiendra compte des risques physiques et des risques liés à la conformité qui ont une incidence sur les actifs et les évaluations du secteur.

Ainsi, une stratégie climatique n’est pas qu’un élément souhaitable, mais bien un élément nécessaire à la conduite des affaires qu’un plus grand nombre d’entreprises mettent en œuvre.

Dans ce deuxième article de notre série en deux parties sur l’évolution de la réponse réglementaire aux changements climatiques dans le secteur de l’immobilier commercial, nous examinons comment les propriétaires et les gestionnaires peuvent prendre en compte les risques liés au climat qui poussent le segment à l’action et en tirer parti, notamment :

• en prenant des mesures pour se protéger contre les dommages matériels liés aux conditions météorologiques, qui sont de plus en plus fréquents;

• en s’adaptant à l’évolution des normes de rendement des bâtiments imposées par un nombre croissant de territoires;

• en tenant compte de la technologie qui peut être mise en œuvre au moment du renouvellement des immobilisations.

Gestion des risques liés aux extrêmes climatiques

Les conditions météorologiques extrêmes de plus en plus imprévisibles ont une incidence sur l’environnement bâti, qui a été en grande partie construit pour tolérer un éventail de conditions qui ne sont plus la norme. C’est pourquoi rendre les bâtiments plus résistants aux changements climatiques est un investissement intelligent.

Les dommages assurés liés aux conditions météorologiques – des dommages aux bâtiments pour la plupart – ont dépassé les 3 milliards de dollars canadiens par an au Canada en 2022 et en 2023¹, et les 93 milliards de dollars américains aux États-Unis en 2023.²

Les projections montrent que jusqu’à 160 milliards de dollars américains d’actifs immobiliers aux États-Unis pourraient être touchés par l’élévation du niveau des mers d’ici 2050, et atteindre entre 238 et 507 milliards de dollars américains d’ici 2100.³ Au Canada, on prévoit que les dommages liés à l’élévation du niveau de la mer pourraient atteindre 1,2 milliard de dollars canadiens par année d’ici la fin du siècle.⁴

Les changements climatiques peuvent également perturber les chaînes d’approvisionnement des propriétaires et des locataires, réduire la productivité de la main-d’œuvre et la valeur des biens immobiliers, et accroître les coûts de l’énergie – autant de facteurs susceptibles d’exacerber la volatilité des flux de trésorerie pour les entreprises immobilières et les locataires.

Il a été démontré que l’investissement proactif dans l’adaptation aux changements climatiques offre un rendement du capital investi de 2 à 10 fois supérieur en tenant compte du coût des dommages futurs évités. Même la prise de mesures simples pour la résilience aux inondations peut se traduire par des primes d’assurance avantageuses pour les immeubles résistants aux changements climatiques, des taux d’occupation plus élevés, une réduction de la volatilité des flux de trésorerie pour les propriétaires et les locataires, et une réduction des coûts de l’énergie.⁵

Répercussions sur les activités :

Les propriétaires d’immeubles commerciaux ont intérêt à évaluer les risques en tenant compte de l’exposition des biens immobiliers de leurs portefeuilles aux dangers climatiques, notamment les inondations, les feux de forêt, la chaleur extrême, les tempêtes et l’accès à l’eau.

Ils peuvent ensuite se faire une idée de la manière dont ces facteurs devraient évoluer pendant la durée de vie de leurs immeubles, ainsi que de l’incidence connexe sur la valeur des biens immobiliers et les flux de trésorerie. Les participants du secteur peuvent obtenir des renseignements plus détaillés en étendant cette analyse aux risques posés aux chaînes d’approvisionnement des entreprises et aux chaînes de valeur des locataires, et en établissant des partenariats pour réduire les risques.

Composer avec une feuille de route changeante en matière de réglementation

Les administrations locales d’Amérique du Nord sont en train d’élaborer des règlements qui auront des répercussions importantes sur les propriétaires et exploitants d’immeubles commerciaux. Les villes du Canada, des États-Unis et du monde entier établissent des cibles de carboneutralité conformes – voire supérieures – aux cibles fédérales et mettent en œuvre des normes de rendement des bâtiments pour s’y conformer.

L’American Council for an Energy-Efficient Economy constate que le nombre de territoires qui mettent des normes de rendement des bâtiments en œuvre a doublé depuis 2020 », avec trois États et 11 villes américaines qui mettent en œuvre un certain type de norme de rendement des bâtiments.⁶ Les principaux marchés immobiliers canadiens, notamment Vancouver, Toronto et Montréal, en font de même. Ces normes exigent généralement une amélioration de la mesure et de la déclaration des émissions pour les bâtiments commerciaux, ainsi que des cibles de réduction des émissions devenant de plus en plus strictes au fil du temps.

Répercussions sur les activités :

Les propriétaires d’immeubles peuvent tirer avantage à brosser le portrait des politiques relatives aux normes de rendement des bâtiments dans leur portefeuille immobilier, à déterminer les sources d’émissions dans leurs chaînes de valeur et à élaborer un plan de mise en œuvre adapté aux cycles de renouvellement des immobilisations.

Selon les politiques applicables relatives aux normes de rendement des bâtiments, les propriétaires peuvent établir des cibles pour plusieurs indicateurs clés, notamment :

• Efficacité énergétique et réduction des émissions

• Émission intrinsèque

• Approvisionnement en énergie renouvelable

• Crédits compensatoires de carbone

• Mesures de résilience aux changements climatiques

• Perfectionnement de la main-d’œuvre

De plus, lorsque les municipalités mettent en œuvre des cibles relatives aux normes de rendement des bâtiments, elles fournissent généralement des conseils et des outils pour aider les propriétaires à s’y conformer. Ces municipalités sont aussi plus susceptibles d’offrir des solutions de financement pour soutenir les propriétaires dans leur démarche de décarbonisation. D’autres ressources peuvent aider à la mesure et à l’analyse comparative, notamment la norme de comptabilisation et de déclaration pour les entreprises du Greenhouse Gas Protocol et l’outil d’analyse comparative d’Energy Star.

Donner vie aux intentions

La mise en œuvre d’une stratégie climatique est franchement complexe et demande du temps. Heureusement, les technologies clés nécessaires pour réduire les émissions du secteur du bâtiment existent aujourd’hui, et leur adoption peut être accélérée grâce à des structures de financement appropriées, à la demande du marché et à l’offre d’énergie propre. Voici les principales stratégies et technologies connexes :

1. Réduction de la demande globale d’énergie par l’amélioration de l’enveloppe des bâtiments, l’optimisation des systèmes internes de consommation d’énergie (p. ex., éclairage, équipement) et l’intégration de systèmes de contrôle de la consommation d’énergie intelligents.

2. Décarbonisation de l’énergie consommée dans les bâtiments par l’électrification du chauffage des locaux et de l’eau. On y parvient principalement en installant des thermopompes et des systèmes d’énergie renouvelable sur place, et en intégrant des gaz non émetteurs (hydrogène, gaz naturel renouvelable) dans les infrastructures existantes où l’électrification n’est pas possible.

Pour comprendre le contexte réglementaire en constante évolution, en plus d’utiliser les bons outils, les propriétaires et les promoteurs devront trouver les bons partenaires qui pourront les aider à accéder aux ressources et aux renseignements dont ils ont besoin pour minimiser leur risque lié à la conformité.

Qu’il s’agisse des conséquences de l’élévation du niveau des mers ou de l’adaptation à un contexte réglementaire en constante évolution, la gestion des risques émergents pour vos activités, vos clients et vos chaînes d’approvisionnement est une étape importante pour assurer la réussite durable des stratégies d’affaires.

¹ Severe weather in 2023 caused over $3.1 billion in insured damage. (n.d.-b). 
² 2023: A historic year of U.S. billion-dollar weather and climate disasters. (2024b, January 8). NOAA Climate.gov. 
³ Becketti, Sean. (2021). The Impact of Climate Change on Housing and Housing Finance. Research Institute for Housing America. 
⁴ Institut climatique du Canada. (2022, July 27). Under water - Canadian Climate Institute. Canadian Climate Institute. 
⁵ Report outlines measures to protect commercial real estate owners. (2021, January 13). Waterloo News. 
⁶ Nadel, S., Hinge, A. (2023). Mandatory Building Performance Standards: A Key Policy for Achieving Climate Goals. ACEEE.